日本房地產專門用語
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土地
土地邊界圖
土地邊界圖(土地境界図)是用來表示特定土地的界限。這類圖表幫助土地所有者和相鄰的土地所有者明確土地的界限位置,特別是在土地買賣、分割或建築計畫進行時,準確了解土地的界限非常重要。通常,這些圖表由測量師測量後製作,有助於避免未來可能出現的土地糾紛。土地界線圖是不動產交易和土地開發中的重要文件。
地上權
地上權(地上権)指在第三者擁有的土地上擁有建物等的權利,屬於物權的一種。擁有這項權利意味著對土地的使用和管理基本上不需要得到地主的同意。
土地租賃權
土地租賃權(土地貸借権)是一種與他人土地相關的使用權,屬於債權類的權利。不同於物權的地上權,這項權利只能在契約當事人之間行使,權利人無法在沒有對方同意的情況下自由處理該權利。
移轉登記
移轉登記(移転登記)指將某項權利,例如所有權、抵押權等,從一個人移轉到另一個人名下所做的登記。移轉的原因可以包括買賣、贈與或繼承等。移轉登記適用於所有可以登記的權利。
地籍
地籍是指記載土地位置、形狀、面積、所有者等資訊的官方帳冊,主要用來幫助土地的管理與交易能更加順暢。
借地權
借地權(借地権)指的是為了擁有建築物而租用或借用土地的權利,此時的建築物為屋主的所有物、土地為地主的所有物。屋主必須支付租用土地的費用給擁有該土地所有權的地主。
公地圖
公地圖(公図)是一種記錄土地形狀、區劃、地番、道路、水路等資訊的地圖。透過公圖,可以清楚了解與相鄰土地的邊界和位置關係。公圖由法務局管理,支付一定費用後,任何人都可以取得。
登記面積
土地登記簿上記載的面積即為登記面積(公簿面積)。實測面積(実測面積)是指通過實際測量得出的土地面積。在房地產買賣中,通常有公簿買賣(公簿売買)和實測買賣(実測売買)兩種方式。公簿買賣是根據登記簿上的面積來確定價格,不考慮實際測量結果;而實測買賣則是根據實測的面積來決定價格。
住居表示
根據日本住居表示相關的法律,是另一種有別於地番且更容易理解的地址,地址的決定由各市町村負責,而建築物上的地址標示則由町名、街區符號以及住居號碼組成。
地號
地號(地番)是用來識別土地的編號,通常會記載在土地登記簿的表題部。土地單位以“一筆”來計算,而每一筆土地都會被賦予一個地番。透過地番可以從登記資料中查詢土地的所有權資訊及相關權利。不過,並不是所有土地都有地番,只有需要登記的土地才會分配這個編號。
總樓地板面積
總樓地板面積(延床面積)指所有樓層的地面面積總和,用來表示居住空間的大小,也被稱為建築總面積。這個數字在建築申請、登記、買賣和拆除等過程中都是必需的基準。
旗竿地
旗竿地是指位於道路一側的入口狹窄,內部土地較為寬廣的形狀。從地圖上看,這樣的土地像是插著旗子的竿子,因而得名。
淨地
淨地(更地)是指沒有建築物,且沒有附帶任何權利如借地權或抵押權的土地。通常可以自由建造房屋的土地稱為淨地(更地),但未經耕作的農地或沒有樹木的山林並不屬於淨地(更地)。
地目
地目是指土地的用途,它會根據土地的狀況和使用目的分為23種類別。每塊土地都有指定的地目,它會被記載在登記簿謄本的表題部,通常在所在位置和地番之後標示。
合約
實印、銀行印、認印
實印(実印)是用於法律文件上的正式印章,需要在政府登記。通常用於不動產交易或重要合約。銀行印則是用於銀行交易的印章,需要在銀行登記,用來處理取款或轉帳等事務。認印是用於一般文件或日常使用的印章,通常不需要登記,適用於不那麼正式的文件,比如契約書或申請表。
交易型態
交易型態(取引態様)是用來描述房地產交易中業者或負責人的角色和立場,說明業者在房地產買賣或租賃合約中所扮演的角色。例如,業者可能會擔任賣方或買方的代理人,或者負責交易的仲介工作。了解交易形態可以幫助更好地理解合約內容和責任範圍。業者有義務說明交易型態,以提供顧客透明的資訊。
定期租賃契約
定期租賃契約(定期借家契約)指在合同開始時就已經確定了租期,租期結束後不會自動續約。與一般的租賃合同不同,當租期結束時,合同不會自動延長。如果想繼續租賃,必須重新簽訂新的合同。房東可以根據未來的資產計劃靈活安排,而租客則可以滿足短期的居住需求。
頭期款
頭期款(頭金)指在購買房地產時,從總價格中扣除你向銀行貸款的金額後,自己需要支付的部分。比如說,如果你買一個價值4000萬日圓的房地產,並且向銀行貸款3500萬日圓,那麼頭期款就是500萬日圓。也就是指用自己的資金或其他資金來源支付的部分。在簽訂購房合同到完成交易的過程中,需要支付這筆頭期款。
雙邊仲介
在物件買賣或租賃的合約成立時,通常會向買方和賣方或租客和房東雙方收取手續費,即所謂的雙邊仲介(両手)。而單邊仲介 (片手)則指只向其中一方收取手續費,比如只向買方或租客收取費用,另一方則不需支付手續費。
重要事項說明
在日本房地產買賣中,根據《宅地建物取引業法》第35條,房地產業者在簽訂買賣或租賃合約前,有義務製作並向買方或租方說明第35條書面,即「重要事項説明書」的內容。這些重要事項包括登記的內容、建築限制、給排水設備狀況、以及房屋所在地是否在危險地圖範圍內等資訊。
屋主變更
屋主變更(オーナーチェンジ)這是指房屋的所有者在房客仍然住在裡面的情況下,將房屋出售的一種說法。對於買家來說,這種方式省去了尋找房客的麻煩,並且在購買後能立即開始獲取收益。
訂金
訂金(手付金)是指在簽訂買賣合約時所支付的款項,主要目的是為了確保法律關係的穩定性,並保障合約的成立。支付訂金能夠增加買賣雙方意向的可信度。雖然訂金的上限通常被規定為購買價格的20%,但一般情況下,實際支付的訂金大約為購買價格的5%至10%。
仲介手續費
仲介手續費(仲介手数料)指在簽訂合約之前,為了協助找到合適物件而付出的房地產公司或仲介公司所收取的費用。無論是租賃還是買賣的仲介,房地產公司會幫助客戶尋找物件,並在客戶和房東之間協調各項事宜,以順利完成合約。
買賣的情況:
200萬元日幣以下 買賣金額 x 5% x 消費稅
200~400萬元日幣 買賣金額 x 4% + 20,000元日幣 x 消費稅
400萬元日幣以上 買賣金額 x 3% + 60,000元日幣 x 消費稅
租賃的情況:
在租賃的合約中,仲介手續費是根據租金來決定的。通常,不動產公司會在合同中標示仲介手續費為租金的〇%,這意味著手續費會隨著租金的變動而變化。
建築
公寓、大廈
公寓和大廈(アパート、マンション)都是多戶住宅,但有一些區別。公寓的建築多為木造或鋼鐵架結構,租金較便宜,居住空間也有多種選擇。大廈則多為混凝土結構,防震性更好,管理通常比較完善,設施也更為齊全。
查驗證明書
在日本建築基準法的規定下,新建、改建或擴建的建築物需要通過檢查,以確認其是否符合法律標準。當建築工程完成後,建築主事或指定的檢查機構會進行現場檢查,並根據檢查結果發放查驗證明書(検査済証),證明該建築物符合建築基準法的要求,並且是安全的。在房地產交易中,這張證明書非常重要。如果建築物沒有證明書,可能會影響物件的評價,並對貸款或保險產生影響。
帖・畳
「帖」和「畳」都是用來表示房間大小的單位,日文發音皆為「Jo」。1帖(畳)約等於1.62平方米。過去,由於大多數房間是傳統的日式風格,房間的大小通常以榻榻米(畳)的數量來描述。現今日本的房地產廣告中更常使用「帖」來表示公寓面積。
儲藏間
儲藏間(納戶)最初是指用來儲存衣物等的室內空間。在房地產廣告中,儲藏間通常指的是那些沒有窗戶或只有小窗戶的房間。根據《建築基準法》,住宅的居室必須設有足夠大的窗戶,面積應不小於居室地面積的七分之一(《建築基準法》第28條第1項)。而最近,「Service Room」這個詞也經常被使用。實際上,「Service Room」和「納戶」並沒有明確的區別。在房間平面圖中,「S」代表「Service Room」,而「N」則代表「納戶」。
建蔽率
建蔽率%=(建築物水平面積÷佔地面積)×100
專有面積/專用面積
專有面積(専有面積)指的是住戶內可以自由使用的空間大小,通常是指室內的地板面積。而專用面積(専用面積)則除了住戶內的空間外,還包括陽台等有專屬使用權的公共區域。因此,專用面積通常比專有面積更大。
容積率
容積率是指建築物總樓地板面積與土地面積的比例,通常以百分比表示。總樓地板面積是指多層建築物的所有樓層面積相加之後的總和。容積率是評估建築規模和開發潛力的重要指標。
容積率%=(建築物總面積÷佔地面積)×100
法律
都市計畫法
都市計畫法(都市計画法)是一個在促進日本城市健康發展和土地有序利用的法律。通過該法律,政府可以有計劃地推進城市開發與整備,改善居住環境並加強公共設施建設。具體而言,這部法律規定了土地用途區域的劃分、建築物高度限制以及使用用途的限制,從而防止無序開發,維護舒適的城市環境。在房地產交易中,物件所屬的用途區域和建築條件都會依據此法律確定。
都市再開發法
都市再開發法(都市再開発法)是促進城市再開發的法律,旨在改善老舊建築和基礎設施,提升土地利用效率和城市功能。該法律為順利推進再開發項目提供了相關規定。再開發事業包括商業設施、住宅和辦公樓的建設,目的是活化區域和改善居住環境。法律還促進了土地所有者、開發商和政府之間的合作,以便順利推進項目。這部法律對於城市的持續發展至關重要。
防火區域
防火區域(防火地域)是為了防止火災擴散而設定的區域。在這裡,建築物需要使用高耐火性能的材料和結構。無論是新建還是改建,這些地區都需要遵守嚴格的防火標準,目的為了將火災風險降到最低。而準防火區域(準防火地域)的防火要求沒有那麼嚴格,但仍需進行一定的防火措施,包括使用耐火材料和遵守特定的防火規範,這樣可以提高整個地區的安全性。
建築基準法
建築基準法是為了在日本境內安全建造建築物而制定的法律。該法律規範了建築物的結構、抗震性能、消防措施、通風與採光等標準,目的是確保建築物能為人們提供安全舒適的生活空間。舉例來說,法律包括了建築物的高度、與鄰近土地的距離以及逃生路線等要求,以確保都市環境的整齊與居民的安全。無論是新建還是改建建築物,都必須遵守這些設計與施工規範。
宅地建物取引業法
宅地建物取引業法是一個針對土地和建築物交易進行規範的法律,於1952年制定。這部法律的核心內容包括對進行房地產交易業務者的許可制度、宅地建物取引士制度、營業保證金制度,以及確保業務執行中的禁止事項和遵守事項等規定。其目的是確保房地產交易的公平性,促進房地產交易業的健全發展。
稅務
都市計畫稅
都市計畫稅(都市計画税)為城市規劃區域內的土地或建築物持有者需繳納的一種稅金。這筆稅收主要用於建設,例如道路和公園等公共設施,以及促進城市有序發展。課稅對象適用於需繳納固定資產稅的土地和建築物,稅額根據其評估價值來決定。稅率會因市區而異,但通常不超過評估價值的0.3%。這項稅金對於當地基礎設施的建設具有重要貢獻。
房地產取得稅
當你取得房地產(如土地或建物)時,需支付一種都道府縣稅,稱為房地產取得稅(不動産取得税)。這項稅金適用於購買、交換、贈與或新建房屋等情況。稅額通常基於取得的房地產價格來計算,並參考其固定資產評價額。不過,對於住宅用途的土地或建物,可能有一些減免措施。納稅通知會在取得房地產後由當地政府寄出,通常要求一次性支付,但在某些情況下也可以選擇分期付款。
登記及牌照稅
當購買房地產或設定抵押權時,需要進行房地產的登記手續,這時會被徵收一筆稅金,稱為登記及牌照稅(登録免許税)。這筆稅款是為了確保登記後的房地產所有權或抵押權能夠受到法律保護。稅額會根據登記的房地產價格或類型不同而有所變化,通常是依照固定資產的評估價值來計算。此外,在某些情況下,例如申請住宅貸款減稅時,可能會有部分減免措施。
印花稅
印花稅(印紙税)這是針對特定文件,如房地產買賣合同或租賃合同,所需支付的稅款。根據合同上列出的金額,稅額會有所不同,並需在合同上貼上印花稅票。房地產交易中的印花稅金額會依合同內容而異,這是一個重要的手續部分。
法人稅
在日本,法人所得會被課徵法人稅。公司或組織被認定為法人後,便會成為課稅對象。房地產交易中,法人購買或出售物件時也需繳納法人稅。稅額依據公司或組織的收入來計算,因此收入越高,所需支付的稅款也越多。法人稅屬於國家稅,是日本企業經營過程中一項重要的稅務負擔。此外,法人稅率可能隨著稅法的修訂而變動。
固定資產稅
每年1月1日,擁有土地、房屋或折舊資產(統稱為「固定資產」)的人需要根據這些固定資產的價值計算稅金,並將稅金繳納給這些資產所在的市町村,這項稅金稱為固定資產稅(固定資産税)。
管理
管理受託
管理受託是指在房地產管理中,房東不親自管理物業,而是將管理工作委託給專業的管理公司或管理人。這樣可以讓專業人士負責物業的維護、租賃管理和住戶服務等工作。通常包括定期檢查和修繕物業、收取租金、以及處理住戶的詢問等。房東需要支付管理費用給管理公司,可以讓物業運營更加高效。
樓宇管理
樓宇管理(ビルマネジメント/BM)是指對建築物或設施的管理和監督, 目的是確保建築物結構順暢運作、維護和功能正常,並著重於為租戶創造一個安全、有保障、舒適的環境。樓宇管理涵蓋了一系列的業務,其中主要包括:定期檢查、維修服務、保安警備、預防災害、清潔衛生等。
租務管理
租務管理(プロパティマネジメント/PM)涉及對房地產租賃的全面管理,其主要目標是將物業的收益最大化,同時提供租戶安心的服務,透過有效管理和運營來提升其房地產的資產價值。PM的工作範疇極其多元,涉及廣泛的責任,涵蓋了一系列的業務,其中主要包括:租戶招募、租金管理、執行租賃、解決問題、財務管理以及工程管理等業務。其中涉及租務及營銷戰略規劃,並可以在租戶滿意度與財產盈利之間保持平衡。
主租賃契約
主租賃契約(マスターリース)是指租賃特定物件後,再將該物件分租給其他人或企業的契約方式。例如,房地產管理公司從物業擁有者那裡租下整棟大樓,然後將各樓層或房間分租給不同的租戶。這樣,物業擁有者可以獲得穩定的租金收入,而管理公司則負責與多個租戶的合同和管理工作。這種模式旨在實現高效管理和穩定收益。
公共基金
公共基金(修繕積立金)是為了維持公寓大廈的修繕和管理所需要的長期儲備金。這樣一來,當需要進行大規模修繕或對老化的部分進行維護時,可以迅速確保資金。是由每戶業主每月支付固定金額,具體數額則依據物件及管理委員會的規定有所不同。這筆基金是保障建築長期價值和安全的重要資金。
毛利率及淨利率
毛利率(表面利回り/グロス)是指一個物件在一年內的租金收入占物件價格的比例,用來衡量投資收益。而淨利率(実質利回り/ネット・NOI)則是進一步考慮購買過程中的各種費用以及每年的維護費用等,提供一個更真實的收益率評估。
轉租賃契約
轉租賃契約(サブリース)是一種租賃經營方式,房東將物件租給專門的轉租公司,轉租公司再將物件出租給最終的住戶。在這種模式下,轉租公司通常會提供租金保障和拖欠保險,因此房東可以輕鬆管理,不需要太多精力投入,並且能夠獲得較為穩定的收入。
其他
物業資料表
物業資料表(マイソク)為房地產業界中常使用的廣告媒介。通常會記載著物件的基本資訊、房屋格局圖、契約條款等內容。
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